ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКАЯ СИСТЕМА УЧЕТА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ

Жолобов А.Л., канд. техн. наук, Жолобова Е.А.

Сбор, обработка и учет объективной информации о техническом состоянии жилых зданий необходимы не только для рационального распределения, как правило, скудных ресурсов, направляемых на поддержание жилищного фонда в технически исправном состоянии, но и для контроля эффективности их расходования. А без этого вряд ли возможен успех в реализации государственной программы реформирования жилищного и коммунального хозяйства.
Решая повседневные задачи, жилищно-эксплуатационные организации (каждая по-своему) пытаются как-то систематизировать поток информации о вверенном им жилищном фонде и чаще всего с помощью своих штатных программистов. Однако разрабатываемые ими компьютерные программы рассчитаны в основном на решение простых, легко поддающихся математической обработке задач, таких, например, как расчет квартирной и арендной платы, учет квартиросъемщиков и владельцев приватизированных квартир, составление различных итоговых таблиц и сводок.
Прилагаемые усилия по компьютеризации силами специалистов из жилищно-эксплуатационных организаций (да и из проектных организаций тоже) более трудоемкого и сложного процесса обработки информации, получаемой при комплексном обследовании массива зданий, на практике оказываются, как правило, нереализованными в силу следующих причин:

несовершенства нормативной базы по вопросам эксплуатации и ремонта жилищного фонда;
отсутствия четких критериев отбора зданий на текущий и капитальный ремонт, а также на реконструкцию;
динамики изменения цен на строительные материалы и услуги;
отсутствия систематизации и ранжирования дефектов и повреждений жилых зданий;
возникшей в последние годы дифференциации требований к качеству жилья;
отсутствия научно-обоснованных критериев качества технического обслуживания жилых зданий.

Постепенно восполняя некоторые пробелы в нормативной базе, совершенствуя методику обследования зданий и обработки исходных данных, Ростовский НИИ Академии коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова преодолел указанные трудности и разработал автоматизированную информационно-аналитическую систему (АИАС) учета технического состояния жилищного фонда, а также методику ускоренного обследования жилых зданий, предназначенные для жилищно-эксплуатационных организаций, служб заказчика, департаментов жилищно-коммунального хозяйства, муниципалитетов и администраций городов и районов.

Рис. 1. Иллюстрация основных возможностей АИАС:

1 - окно запуска программы;

2 - визуализация данных о зданиях в табличном и фотографическом виде;

3 - фрагмент технического заключения о состоянии строительных конструкций и инженерного оборудования жилого здания (электронный паспорт здания);

4 - приложение к электронному паспорту здания (комплект сканированной графической и текстовой документации);

5; 6 - выходные документы.

В основу автоматизированной системы и методики были положены результаты многолетних научных исследований, выполненных Ростовским НИИ АКХ, в том числе разработки института в области совершенствования организации и управления жилищным хозяйством, оценки технического состояния жилых зданий и их конструктивных элементов (альбомы по технической эксплуатации зданий типовых серий, предельные значения физического износа и объемов необходимого ремонта, критерии оценки качества технического обслуживания жилых зданий и многие другие).
Предлагаемая автоматизированная система представляет собой электронную картотеку, состоящую из неограниченного количества электронных паспортов (технических заключений о состоянии строительных конструкций). Система оперирует с единым информационным ядром и может функционировать в локальной сети и как рабочее место пользователя, и как отдельная программа.
Уникальность АИАС заключается в том, что она решает следующие
задачи:

ведет учет технического состояния неограниченного количества зданий (по их 25-ти основным конструктивным элементам), находящихся в ведении муниципальных органов управления территорией;
выполняет подсчет стоимости необходимого ремонта конструктивных элементов и здания в целом, а также денежной оценки их изношенности;
определяет стоимостное выражение морального износа здания, то есть затраты, необходимые на реконструкцию здания (без учета затрат на его ремонт);
подсчитывает восстановительную и фактическую стоимость здания. При этом все расчеты выполняет в ценах 1984 или 1991 года, с умножением на инфляционный коэффициент;
сигнализирует о наличии в здании опасности обрушения конструктивных элементов;
выводит на экран фотографии с полноцветным изображением фасадов, существенно дополняющие информацию о зданиях;
анализирует введенную информацию о техническом состоянии каждого здания, дает комплексную оценку их технического состояния, учитывающую одновременно и группу здания по капитальности, и моральный и физический его износ;
выдает краткое заключение (резюме) о целесообразности выполнения того или иного вида его ремонта;
группирует здания в списки отдельно по каждому ЖЭУ, по любой величине физического износа каждого из конструктивных элементов;
производит распечатку любых форм электронных документов (технических заключений и списков).

Особенностью методики ускоренного обследования жилых зданий является то, что запись результатов обследования в рабочем журнале и внесение их в базу данных существенно облегчены за счет использования системы кодов и сокращений при написании наименования повреждений, материала конструктивных элементов, морального износа, наличия и использования помещений подземной части здания.
Предусмотрена защита автоматизированной системы от ошибок при сборе и внесении информации в базу данных за счет применения научно-обоснованных предельных значений величины физического износа и объемов необходимого ремонта конструктивных элементов для зданий определенного типа и года ввода в эксплуатацию. АИАС имеет не менее трех уровней защиты от несанкционированного внесения изменений в базу данных.
Использование создаваемой базы данных и их анализ с помощью автоматизированной системы позволит:

получать достоверную информацию о техническом состоянии жилых зданий, объемах требующегося ремонта и модернизации, с заключением о необходимости или нецелесообразности и очередности капитального и текущего ремонта;
определять восстановительную стоимость, денежную оценку физического и морального износа зданий, а также затраты, необходимые на устранение дефектов и повреждений;
производить автоматическую обработку имеющейся информации о жилых зданиях с составлением списков зданий с дефектами и повреждениями тех или иных конструктивных элементов, а также выборок необходимых объемов ремонтно-восстановительных работ в денежном выражении.

Новая версия АИАС дополнена возможностью сканирования и вывода на экран и печать поэтажных планов зданий, планов коммуникаций, фотографий. Она учитывает серию типового проекта, ориентацию фасадов здания, все уборочные площади (в том числе прилегающей территории), количество подъездов, лифтов, площадь лоджий балконов и чердаков, технико-экономические показатели здания (площадь застройки, строительный объем, потребность в тепловой энергии и др.). Возможен ввод любой другой (текстовой или графической информации), например содержание актов весеннего и осеннего осмотра, заявлений и жалоб граждан и ответы на них и др.
Автоматизированная система и методика обследования реализованы в тесном сотрудничестве и при поддержке Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики г. Ростова-на-Дону, а также МУФЗ администраций Советского и Октябрьского районов г. Ростова-на-Дону.
К настоящему времени по методике РНИИ АКХ обследовано более четырех тысяч зданий в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области, в том числе более тысячи зданий занесены в базу данных АИАС "Техническое состояние жилищного фонда". Работы по совершенствованию автоматизированной системы и методики ускоренного обследования продолжаются.

Опубликовано в журнале "Техника для городского хозяйства" № 1,
Москва - 2002 г.

Для дополнительной информации:



info@rniiakh.ru

Телефон:      (863) 245-22-59, 254-54-63, 237-51-89
8909-419-10-80


Факс:       (863) 254-54-63